Kira Hukuku; kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkinin kurulmasından kira bedelinin belirlenmesine, kiralananın kullanımı ve korunmasından tahliyeye kadar birçok konuyu düzenleyen hukuk dalıdır.

Kira ilişkileri günlük hayatta çok sık karşılaşılsa da özellikle kira bedelinin artırılması, tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt, kira sözleşmesinin sona ermesi ve depozito gibi konularda ciddi hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Kira ilişkilerinin temel hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelerinde yer almaktadır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olabilir.

Sözleşmenin yazılı olması uygulamada ispat bakımından önemli olmakla birlikte kira ilişkisinin hukuki niteliği somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Kiracının Temel Yükümlülükleri

Kiracının başlıca yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemektir.

Bunun yanında kiracının;

• kiralananı özenle kullanması,
• sözleşmeye uygun kullanması,
• kiralanana zarar vermemesi,
• sözleşmenin sona ermesi halinde kiralananı iade etmesi

gibi yükümlülükleri bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiraya veren de kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira ilişkisi devam ettiği sürece kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

Kiralananın önemli ayıpları veya kullanımı ciddi şekilde etkileyen sorunları bakımından kiraya verenin sorumluluğu somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira ilişkilerindeki en önemli uyuşmazlık konularından biri kira bedelidir.

Kira bedelinin belirlenmesi bakımından;

• sözleşmede kararlaştırılan artış oranı,
• yasal artış sınırları,
• sözleşmenin süresi,
• kira ilişkisinin beş yılı aşmış olup olmadığı,
• emsal kira bedelleri,
• kiralananın durumu

gibi çeşitli unsurlar önem taşır.

Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası

Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açılması mümkündür.

Ancak kira tespit davasının hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı, dava açma zamanı ve sözleşmedeki artış hükümleri önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle yalnızca "emsal kira ne kadar?" sorusuna bakılarak kira bedeli belirlenemez.

Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi, kira ilişkisinin sona ermesinin en çok uyuşmazlık yaratan alanlarından biridir.

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Tahliye nedenleri arasında somut olayın şartlarına göre;

• kira bedelinin ödenmemesi,
• temerrüt,
• kiraya verenin ihtiyacı,
• yeni malikin ihtiyacı,
• kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde uygun konutunun bulunması,
• yeniden inşa veya esaslı onarım,
• iki haklı ihtar,
• tahliye taahhüdü

gibi nedenler gündeme gelebilir.

Her tahliye sebebinin farklı şartları ve farklı süreleri bulunmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda belirtilen diğer kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunması belirli şartlarla tahliye talebine dayanak olabilir.

Ancak yalnızca "ev sahibinin ihtiyacı var" şeklindeki genel bir ifade tahliye için her zaman yeterli değildir.

İhtiyacın gerçekliği ve samimiyeti somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik ile kiracı arasındaki ilişki bakımından Türk Borçlar Kanunu'nda özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesi halinde kanunda öngörülen bildirim ve dava sürelerine uyulması gerekir.

Bu nedenle taşınmazın satın alınması tek başına kiracının hemen tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Tahliye Taahhüdü

Kiracının kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağını yazılı olarak üstlenmesi, kanundaki koşulların oluşması halinde tahliye bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.

Ancak her tahliye taahhüdünün geçerli olduğu kabul edilemez.

Taahhüdün ne zaman verildiği, içeriği, imza durumu ve diğer koşulların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kira Borcunun Ödenmemesi

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya verenin çeşitli hukuki yolları gündeme gelebilir.

Bunlar;

• kira alacağının talep edilmesi,
• icra takibi,
• şartları oluşmuşsa tahliye,
• dava yolları

olabilir.

Ancak kira alacağının tahsili ile tahliye talebinin hukuki şartları aynı değildir.

Depozito

Güvence bedeli olarak alınan depozitonun hangi şartlarda iade edileceği veya kiraya veren tarafından hangi ölçüde mahsup edilebileceği sözleşme ve kanun hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan eskime ile kiracının verdiği gerçek zarar birbirinden ayrılmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bakımından özel hükümler bulunmaktadır.

Kiracının bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden uzaması mümkündür.

Kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak her durumda tahliye talep edebilmesi ise mümkün değildir.

Bu konu kira hukukunun en önemli özelliklerinden biridir.

Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar bulunmaktadır.

Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın türünün ve arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Kira Hukukunda Süreler

Kira hukukunda süreler büyük önem taşır.

İhtarların ne zaman gönderileceği, davanın hangi tarihte açılabileceği, tahliye taahhüdünün ne zaman kullanılacağı ve kira bedeli tespitinin hangi dönem için sonuç doğuracağı hak kaybına yol açabilecek konulardır.

Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında yalnızca sözleşmenin incelenmesi yeterli olmayabilir; kira ilişkisinin kronolojik geçmişinin de ortaya konulması gerekir.

Sonuç

Kira Hukukunda aynı olay farklı tahliye veya kira bedeli sonuçlarına yol açabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tebligatlar, önceki yazışmalar ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle tahliye ve kira bedeli uyuşmazlıklarında kanuni sürelerin kaçırılması önemli hak kayıplarına neden olabileceğinden, uyuşmazlığın başlangıcından itibaren hukuki sürecin dikkatli şekilde yürütülmesi gerekir.

Başlıca hukuki kaynaklar:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları.